Les quartiers de bureaux au Luxembourg : le guide complet

CBD-Centre-Ville d'affaires | Coeur historique, adress de prestige

Le CBD (Central Business District) de Luxembourg-Ville regroupe les rues et avenues du centre historique de la capitale. Il attire les cabinets d'avocats, les services financiers et les sièges de sociétés à la recherche d'une adresse de prestige au cœur de la capitale européenne. Le parc immobilier y est mixte : immeubles haussmanniens rénovés côtoient des bâtiments modernes de taille intermédiaire. 

Les disponibilités y sont extrêmement rares : le taux de vacance dans le CBD figure parmi les plus bas du marché luxembourgeois, ce qui en fait une localisation très recherchée mais difficile d'accès. Les entreprises qui souhaitent s'y implanter doivent anticiper leur recherche bien en amont, sous peine de manquer les rares opportunités disponibles. Cette rareté pousse également certaines entreprises à se relocaliser vers des quartiers plus récents offrant des surfaces modernes à des conditions compétitives — comme la Cloche d'Or, qui a accueilli plusieurs relocalisations en provenance du CBD (Intesa San Paolo, Baker McKenzie). 

Gare | Pôle multimodal en plein essor

Le quartier de la Gare Centrale est le principal nœud ferroviaire du Luxembourg, offrant des liaisons directes vers Bruxelles, Paris et les principales villes du pays. Ce quartier attire les entreprises qui valorisent l'accessibilité pour leurs collaborateurs frontaliers — qui représentent une part significative de la main-d'œuvre luxembourgeoise. 

Au-delà de sa fonction de transit, le quartier de la Gare connaît un renouveau urbain significatif ces dernières années. Il accueille notamment le siège social des CFL (Chemins de Fer Luxembourgeois), de POST Luxembourg et de la Cité de la Sécurité Sociale — trois institutions emblématiques qui ancrent le quartier comme un véritable pôle tertiaire à part entière. Ce dynamisme attire de nouveaux projets de bureaux et de logements, renforçant progressivement l'attractivité du secteur. 

Selon l'étude JLL From Mobility to Market Value (décembre 2025), les transactions immobilières situées dans des zones connectées au tram ou au train affichent une taille moyenne de 1 310 m², contre 897 m² pour les zones non connectées — soit une surperformance de +46 % en volume. 

Kirchberg | Le quartier d'affaires international en plein essor

Le Kirchberg est le plus grand quartier de bureaux de Luxembourg-Ville. Situé sur un plateau à l'est du centre historique, il est relié au CBD par le pont de la Grande-Duchesse Charlotte — l'un des symboles architecturaux de la capitale — et parcouru par la ligne de tram T1, qui le connecte au CBD d'un côté et à l'aéroport de l'autre en quelques minutes seulement. 

Le Kirchberg accueille les institutions européennes — dont la Cour de Justice de l'Union Européenne et la Cour des Comptes — ainsi que de nombreuses banques internationales, cabinets d'avocats et fonds d'investissement. Le Centre Européen, pôle de conférences et d'événements internationaux, y est également implanté, renforçant le rayonnement international du quartier. Le Luxexpo The Box,, centre d'expositions et de congrès, et le centre commercial Auchan Kirchberg complètent l'offre de services du quartier, rendant la vie quotidienne des occupants plus agréable. 

Longtemps perçu comme un quartier monofonctionnel, le Kirchberg connaît aujourd'hui une profonde transformation urbaine. De nouveaux projets mixtes (bureaux, logements, commerces, équipements culturels) redessinent son identité. Parmi les développements les plus emblématiques : K22, le futur siège mondial d'ArcelorMittal, implanté en entrée de quartier — un signal fort de la capacité du Kirchberg à attirer des entreprises de dimension mondiale.  

Cloche d'Or | Nouveau pôle d'affaires au sud de la Capitale

La Cloche d'Or est un quartier mixte en plein développement, situé au sud de Luxembourg-Ville et directement connecté à la ligne de tram. Ce quartier combine bureaux de standing, l'un des plus grands centres commerciaux du pays, des centaines de logements et des équipements publics dans un cadre urbain contemporain. 

Il attire des entreprises de taille moyenne à grande, notamment dans les secteurs de la finance, de l'audit, du conseil et des nouvelles technologies. Plusieurs grands groupes internationaux y ont établi leur siège luxembourgeois ces dernières années en provenance du CBD ou du Kirchberg (State Street, Intesa San Paolo, Baker McKenzie, ou encore Stibbe), attirés par la qualité des immeubles — aux derniers standards ESG — et par la qualité de vie offerte par ce quartier mixte et vivant. 

Howald | A deux pas de la Capitale, dans un cadre repensé

Howald est une localité de la commune de Hesperange, distincte de Luxembourg-Ville mais extrêmement proche de la capitale grâce au tram qui dessert directement le quartier. Cette connectivité directe a transformé Howald en une adresse de choix pour les grandes entreprises internationales, qui y trouvent des immeubles modernes aux standards ESG dans un environnement plus calme qu'en centre-ville. 

C’est le cas de La Croix-Rouge luxembourgeoise qui y fait construire sa nouvelle « Maison de la Croix-Rouge » rue des Scillas à Howald. Ce nouveau siège central regroupera 450 collaborateurs et de nombreux services auparavant dispersés. 

S’y sont installés aussi Cardif Lux Vie ou un business center NCI dans la bâtiment Corner.  

Selon JLL Research, Howald et la Cloche d'Or constituent ensemble "l'exemple le plus frappant de régénération de quartier" au Luxembourg (From Mobility to Market Value, décembre 2025).  

Aéroport/Findel | Nouvelle génération d'immeubles, nouvelle attractivité

Le quartier de l'Aéroport est situé à proximité immédiate du terminal de Luxembourg-Findel, en dehors du périmètre de Luxembourg-Ville, mais relié directement au reste du marché par le terminus de la ligne de tram T1 (prolongée jusqu'à l'aéroport en 2025). Ce quartier a longtemps affiché un taux de vacance supérieur à la moyenne — autour de 10 % entre 2010 et 2020. Sa transformation est aujourd'hui spectaculaire. 

Deux catalyseurs ont accéléré ce renouveau. D'une part, la rénovation de l'EBBC (European Bank & Business Center) par Nextensa, rebaptisé Moonar après une rénovation complète avec certification BREEAM : la vacance est tombée à environ 4 % début 2024, et les loyers ont progressé de +28 % après travaux (source : JLL Research, décembre 2025). D'autre part, le SkyPark Business Center, dont Deutsche Bank est l'occupant principal, offre un accès direct au terminal aérien, le terminus du tram et des équipements hôteliers et commerciaux intégrés — illustrant la montée en gamme du quartier. 

Le quartier Aéroport s'impose désormais comme une alternative crédible au Kirchberg pour les entreprises dont l'activité nécessite des déplacements internationaux fréquents. 

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L'éclairage de l'expert JLL 

Pour les entreprises qui n'ont pas besoin d'une adresse en centre-ville, la périphérie luxembourgeoise représente une alternative stratégique à ne pas négliger. Situées à moins de 20 kilomètres de la capitale, des localités comme Strassen, Bertrange ou Leudelange offrent des surfaces flexibles, un accès aisé en voiture et des loyers inférieurs de près de 30 % à ceux des zones connectées au tram. Un arbitrage pertinent pour les back-offices, centres de services partagés et entreprises en forte croissance qui privilégient la surface et la flexibilité à l'adresse. 

Par ailleurs, « Au-delà des quartiers desservis par le tram, la périphérie luxembourgeoise reste un marché à part entière. Avec l'arrivée du tram rapide vers Foetz, Leudelange et Esch-sur-Alzette à partir de 2031, certaines de ces zones vont changer de dimension dans les prochaines années — et les entreprises qui s'y positionnent aujourd'hui auront une longueur d'avance. » Jonathan Morand, Head of Office Agency Luxembourg, JLL 

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Questions fréquentes 

Quel est le principal quartier d'affaires au Luxembourg ? 

Le Kirchberg est le plus grand quartier de bureaux de Luxembourg-Ville. Il accueille les institutions européennes, de nombreuses banques internationales et des fonds d'investissement. Relié au CBD par le pont de la Grande-Duchesse Charlotte et parcouru par le tram T1, il est en pleine transformation urbaine avec notamment le futur siège mondial d'ArcelorMittal (K22). 

Pourquoi les bureaux dans le CBD de Luxembourg sont-ils si difficiles à trouver ? 

Le CBD de Luxembourg-Ville affiche l'un des taux de vacance les plus bas du marché. Les disponibilités y sont extrêmement rares, ce qui en fait une localisation très recherchée. Les entreprises souhaitant s'y implanter doivent anticiper leur recherche bien en amont. 

Quel est l'impact du tram gratuit sur le marché des bureaux au Luxembourg ? 

Selon l'étude JLL From Mobility to Market Value (décembre 2025), les zones connectées au tram ou au train affichent des loyers supérieurs de 30 % et des transactions 46 % plus grandes en volume. 71 % des transactions réalisées entre 2020 et le S1 2025 sont situées dans des zones connectées. 

Howald est-il bien desservi depuis Luxembourg-Ville ? 

Oui. Bien que située dans la commune de Hesperange, Howald est directement reliée à Luxembourg-Ville par le terminus de la ligne de tram T1. Cette connectivité a permis à de grandes entreprises de s'y installer tout en bénéficiant d'une proximité immédiate avec la capitale. 

Qu'est-ce que le SkyPark Business Center au Luxembourg ? 

Le SkyPark Business Center est un projet emblématique du quartier Aéroport, dont Deutsche Bank est l'occupant principal. Il offre un accès direct au terminal de Luxembourg-Findel, le terminus de la ligne de tram T1 et des équipements hôteliers et commerciaux intégrés — symbole de la montée en gamme du quartier.